自20世紀90年代末期引入中國以來，物流園區逐漸為各地政府和企業所認識和重視，在全國范圍內規劃、在建和運營了一大批物流園區。雖然在十年歷程中經歷了由熱到冷，又由冷轉熱的過程，出現過一哄而上、貪大求全等盲目建設的問題，然而，總體來說，中國物流園區的建設和發展，在帶動區域經濟發展、集約土地資源、集聚物流功能、改善交通以及減緩環境壓力等方面起到了非常重要的作用。
1.物流園區的成績
經過10年的探索和實踐，目前在全國范圍內，物流園區的數量規模比較大、分布比較廣。總體上講，物流園區發展取得的成績以及體現出來的作用主要表現在如下幾個方面：
1)帶動區域經濟發展
中國地域廣闊，物流設施相對比較分散，對于地區性需求不斷增大，傳統的商業流通模式很難滿足區域的需求，流通效率很難提升。而物流園區的出現通過企業空間集聚、資源有效整合，解決了供需之間的匹配問題，促進了商貿流通，提升了物流服務能力和服務水平，從而帶動了區域經濟發展。目前，運營中的部分物流園區已經產生明顯的經濟效益，為周邊眾多的商貿、制造等相關企業提供一體化的物流服務，大大帶活了區域相關產業的發展，同時自身成長為區域的龍頭企業，為當地經濟創收做出巨大貢獻。
2)積聚物流企業，實現規模化運營
作為物流活動集中進行的場所，物流園區具有很強的集聚功能，通過物流運營實體的集聚，減少了貨物無效轉運、裝卸和處理流程，縮短了物流作業時間，大大提高了物流效率。對于周邊商貿、制造企業以及入駐企業而言，規模化的物流運營也進一步降低了其物流運作成本，為企業爭取更多利潤空間，從而獲得市場競爭優勢。部分物流園區定位明確、服務意識好、配套設施齊全，吸引了眾多周邊企業入駐，形成了車水馬龍的良好態勢，成為示范性園區。
3)改善交通狀況，減輕道路壓力
傳統的運輸分散化運營，貨運信息不暢通，各自為戰，導致汽車運輸空載率較高，形成資源浪費。物流園區的建設，通過信息化系統為供需雙方搭建平臺，實現信息共享、發揮整體優勢，大大提高貨運運載率，也進而改善了道路壓力和交通情況，具有很好的社會效益。
4)減輕了環境污染
大量的運輸服務給周邊環境以及居民生活造成了很大的不利影響，成為政府非常關心的一個問題。物流園區多建設于城市郊區，對車輛進行集中運營和管理，可減少汽車廢氣的排放和對中心城區的噪聲污染，實現廢物集中處理和用地結構的調整，減輕企業對周邊環境的污染。
5)節約土地資源，優化城市布局
土地作為不可再生資源，越來越收到各界的重視，而城市的現代化不得不面臨發展空間有限、資源不足的壓力。物流園區的建立可以將眾多企業積聚到城市郊區，從而優化城市宏觀布局。同時，傳統的倉儲業規模小，布局散，占地面積大卻效率低。建設物流園區，將倉儲設施相對集中，將大大節約土地占用。中國目前物流園區的建設大多依托于城市郊區交通樞紐、港口、碼頭以及鐵路貨運中心等地，大大緩解了城市的發展壓力，尤其是北京、上海、深圳等一線城市，更是面臨土地和空間發展的壓力，物流園區的建設為其發展起到非常重要的作用。
6)涌現出一批社會經濟效益良好的示范性企業
物流園區在中國屬于新型業態，很多方面還處于摸索和探討階段，不僅需要有科學的理論指導，更需要有實踐性的成功經驗。在中國物流園區10年發展歷程中，涌現出了諸如北京空港物流園區、上海西北綜合物流園區、浙江傳化物流基地、山東蓋家溝物流園區、上海外高橋保稅物流園區、蘇州綜合物流園區等社會經濟效益良好的企業，為中國物流園區今后的發展、建設和走向成熟提供了寶貴的經驗。目前，一些物流園區的成功經驗和運營模式開始在全國其它地區進行復制、連鎖，大大避免了可能出現的走彎路現象。
2.物流園區發展存在的問題
在看到中國物流園區建設所取得的顯著經濟效益和社會效益外，我們也應該清楚地看到10年來物流園區建設過程中存在的若干問題。
1)物流園區規劃缺乏科學性
物流園區規劃不同于一般的城市規劃和建設規劃，其專業性和科學性較強。目前，中國還沒有提出全國性的物流園區布局規劃方案，自下而上的建設行為比較多，各省市，甚至區縣一級政府都進行本區域的物流園區規劃建設。部分地區的建設沒有進行科學的論證和分析，就匆忙上馬；部分地區雖然制定了規劃選址方案，卻對諸如功能定位、投資規模、占地面積等具體的實施缺乏解決方案，結果導致物流園區在繁榮的建設場面之后，卻面臨企業入駐率低的冷清和尷尬。
2)物流園區建設規模偏大
對照國際上具有代表性的物流園區，中國物流園區建設規模偏大。一些國外運營良好的物流園區平均占地面積比中國的小，然而，其物流吞吐量大大超過中國的物流園區，這個現象非常值得我們思考和借鑒。一個運營良好的園區能否生存不是以大、全為簡單衡量標準，而是要靠市場來檢驗。物流園區的建設必須尊重客觀規律，在自身需求分析的基礎上，充分考慮園區服務半徑，避免重復建設和土地浪費的現象。在中國物流園區建設過程中，部分園區缺乏客觀市場分析，動輒投資過百億元人民幣、占地數萬畝，盲目求大求全，必然會導致出現閑置。
3)物流園區重征地、輕發展
物流園區是現代物流發展的重要基礎設施，其投資具有公益性、數量大、回收期長等特點。一些物流園區投資者對物流園區性質認識不深，簡單的以地產開發為目的，忽視物流園區的供應鏈服務職能。利用地方政府扶持、鼓勵物流業發展的相關優惠政策，低價拿地等待土地升值獲利。基于這種目的的園區投資者，缺乏對園區建設、運營和發展的考慮，沒有真正地搞物流開發，而是把物流園區的建設看做簡單的圈地獲利工具，因此在市場檢驗面前往往敗下陣來。
4)物流園區重設施、輕服務
物流園區是物流設施、設備的集聚地，基礎設施建設、硬件設備配備以及交通狀況等是園區運行的基本條件。然而，在中國物流園區建設過程中，部分園區也出現擁有裝備良好的設施、設備以及信息化平臺，卻沒有預期的入駐企業數量和人氣。究其原因，就是管理體制落后、服務意識差、缺乏配套服務。
在中國，有的物流園區在前期規劃完成后，忽視整個園區的經營管理工作，不能對入住園區企業提供各種支持性配套服務，留不住客戶；有的園區服務內容單一，不能為跨國公司等高端客戶提供高附加值的服務；有的園區缺乏對入駐企業獲利的考慮，即使有企業入駐，在缺乏物流需求和合作伙伴的情況下，他們也無法長久駐留物流園區。所有這些情況，最終會導致物流園區空有先進的設備，卻面臨賠本經營的壓力。 |
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