房企巨頭下半年業績大跌 業界普遍看淡2012樓市

　　中新網12月15日電樓市寒潮來襲，眾多一線房企也不能幸免。近日，包括萬科、中海在內的20余家品牌房企公布了11月份銷售業績。數據顯示，多數房企銷售額同比跌多增少。萬科、保利、中海、金地等龍頭企業連續4個月下滑，降幅普遍在20-30%之間。中央經濟工作會議日前定調，堅持房地產調控政策不動搖，可以預見，讓房企難捱的寒冬注定要延續至2012年。

　　房企巨頭下半年銷售業績跌幅明顯

　　11月，多家標桿房企業績跌幅明顯，顯現頹勢。住宅開發龍頭萬科自8月份以來連續4個月出現銷售金額同比下滑，讓越來越多的開發商感到寒氣逼人。根據公告，萬科共實現銷售面積73.8萬平，銷售金額82.9億元，創下萬科7個月以來的最低點，同比分別下降24%和36%，環比下降26%和20%。碧桂園合同銷售為25億元，環比減少43%。

　　保利地產11月實現簽約面積42.10萬平米，同比下降35.79%；實現簽約金額49.26億元，同比下降27.86%。

　　如果從總銷售額看，房企業績似乎不錯，但這主要依賴于上半年的高速增長。進入8月后，多數企業同比銷售額開始下跌。萬科前11個月累計實現銷售面積1,015.3萬平方米，銷售金額1,157.2 億元。8至10月份銷售額分別同比下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在9至10月分別同比萎縮4.9%和23%，9月份以來首次出現成交面積和成交金額雙降局面。

　　隨著開發商紛紛打出降價牌、促銷牌，房價下跌預期逐漸增大，市場觀望情緒濃厚。中國指數研究院副院長陳晟對媒體表示，多家大中型房企11月銷售業績出現下滑，主要還是受市場影響，雖然11月一些房企進行了一定的促銷，但整個市場大面積的入場還是遠遠跟不上。業內預計年關將至，開發商騰挪空間已經不大，持續的低迷行情至少延續到明年一季度。

　　各大房企紛紛變招求生力挽頹勢

　　房企銷售業績集體下滑，表明房地產行業將在這個寒冬中迎來深度洗牌。樓市變局中，眾多地產大佬紛紛自救求生，使出渾身解數力挽頹勢。轉向商業地產、布局二三線城市、“以房抵債”還款等，各大房企開啟新一輪過冬策略。

　　在住宅市場不景氣的情況下，房企逐漸轉向，將資金投向住宅以外的領域，包括商業地產、旅游地產、養老地產、城市運營甚至物流地產等方向。業內人士表示，房企轉戰商業地產除為規避政策外，也是房企可持續發展的需要。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業地產領域的投資比例將是20%。保利地產董事長宋廣菊也稱，住宅過了黃金期之后，如果公司還需要保持競爭優勢，商業地產是一個必然的選擇。

　　11月，華潤置地銷售業績表現不俗，合約銷售額為27.4億元，涉及銷售面積為24.7萬平方米，分別同比增長3.4%及4.7%。這與其轉型布局二三線不無關系。今年年初，華潤置地曾表態，對一線城市的依賴程度大大減小，全年只有20%的可售額來自一線城市項目的結轉。

　　而就“以房抵債”方式而言，溫州、大連等地開發商已開始運作。除了“以房抵債”，不少開發商還通過增加工程審批流程、延長審批時間的方法拖延時間。業內人士透露，在很難向銀行借得開發貸款的情形下，一些公司轉而求助公司大股東、私募基金，甚至一些供貨商和建筑商一齊向地產公司輸血，幫助地產公司苦撐。有業內人士表示，一直以來房產商在面臨資金壓力的時候，寧可借錢也不會用房子抵債，因為在他們眼里，房產始終是看漲的，如今用房抵債，說明他們已經找不到任何借錢的渠道了。

　　房地產市場今年深秋2012正式入冬？

　　業內普遍對于明年上半年的市場不看好，降價促銷雖然是目前開發商使用的主流營銷策略，但面對依然持續不見松綁的調控政策，此招未必能招架住市場悲觀預期的蔓延，房企的銷售壓力依然嚴峻。

　　分析人士表示，開發商慘淡的銷售表現，起碼會延續到龍年春節以后。如果政策不轉向，可能明年年中都不會好轉。隨著對政策放松預期的落空，在年末以及明年一季度，會有越來越多房企加入到“以價換量”的競爭，樓市降價風潮將持續。

　　葉檀在《中國房地產2012年入冬》一文中也指出，2011，房地產還在深秋，并未入冬。2012年，房地產依然不會迎來春天，更別說艷陽天。她指出，托上半年房地產銷量的福，今年房地產企業可以維持全年業績，但2012年冰山融化房企無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業明年能夠確認的收入下降，對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。

　　延續2011年趨勢，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產企業產權并購重組高峰期。

　　今年的中央經濟工作會議也對房地產調控基本定調：調控不動搖。會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

　　對此，中國人民大學經濟學院副院長王晉斌說，這體現了中央的堅定決心，意味著此輪房地產調控政策一定要達到預期的、明顯的效果。業內人士預計，2012年開發商很可能會重新認識市場，明顯下調房價的現象將更加普遍，樓市將徹底入冬。

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